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Le fait d’acquérir une propriété dans le but de la rénover, de la revendre et d’en tirer un bénéfice est appelé « achat-revente ». Il existe un certain nombre de moyens qui peuvent être employés pour mener à bien cette mission. Il est possible d’acquérir un terrain pour bâtir un logement qui sera remis en vente plus tard, diviser un appartement en plusieurs lots, restaurer un appartement ancien et délabré, etc. Mais avant de se lancer, il essentiel de se renseigner sur le statut juridique à adopter pour faire tourner ce genre d’entreprise.
Le statut juridique d’une société d’achat-revente
Il n’est pas nécessaire de posséder un statut juridique particulier pour acheter un bien immobilier qui nécessite des réparations en vue de sa revente. En revanche, en avoir un sert à sécuriser ses finances en cas d’échec du projet.
Sans statut juridique, l’investisseur est responsable de toutes les dettes qu’il contractera en réalisant cette activité. En fonction de son statut marital, son/sa conjoint(e) peut également être touché(e). En outre, une entreprise paie moins d’impôts sur le bénéfice obtenu lors d’un achat après rénovation qu’un particulier.
Quel statut pour une activité d’achat, rénovation et revente de maison ?
Si le responsable du projet souhaite lancer une société d’achat, rénovation et revente de biens immobiliers, il devrait pouvoir s’enregistrer sous l’un des deux statuts juridiques sont la micro-entreprise et la société commerciale.
Si une personne sans statut d’entreprise n’est pas redevable de la TVA, cela change lorsqu’elle acquiert le statut de société. Elle est alors assujettie à la TVA dont le taux en France est de 20%. Il faut garder tout de même à l’esprit que qu’il ne sera pas soumis à la TVA sur un article de revente acquis il y a plus de 5 ans avant la préparation du budget du projet. Cela implique, d’autre part, que dans ce cas de figure, la TVA liée au travail de rénovation effectué sur ce bien n’est pas récupérable.
Le statut de micro-entreprise
La mise sur pied d’une micro-entreprise, ainsi que sa comptabilité, sont assez simples. En revanche, los obligations du revendeur sont similaires à celles d’une personne physique. La limitation du montant du chiffre d’affaires à un certain plafond, ainsi que la non déductibilité des charges et diverses dépenses constituent un obstacle majeur. L’impossibilité de facturer la TVA est un autre désavantage de ce statut juridique.
Le statut de société commerciale
Le choix d’un statut de société commerciale semble être la décision la plus appropriée.
Pour une activité d’achat, rénovation, vente, en tant qu’entreprise individuelle, il est préférable de se tourner vers une EURL ou une SASU. Pour effectuer ce type d’opérations mais avec la participation d’autres personnes comme associés, c’est mieux d’opter pour une SARL ou une SAS.
Avec une société commerciale, le revendeur a l’obligation de facturer la TVA. Il peut également déduire ses charges et frais d’activité. L’étendue de ses obligations sera limitée à ses contributions au capital social. En outre, il n’existe plus de plafond au chiffre d’affaires que la société a le droit d’atteindre.
L’impôt sur les bénéfices d’une société d’achat, rénovation et revente
Le but d’un projet d’acquisition-travaux-revente est de réaliser un bénéfice financier lors de la vente du bien une fois les travaux terminés. Le bénéfice correspond à la valeur du prix de vente à laquelle on a retiré le coût d’achat et de rénovation du bien. En fonction du statut fiscal de l’entreprise, ce bénéfice sera imposé différemment.
L’impôt sur le bénéfice dans le cas d’une micro-entreprise
La réalisation d’un bénéfice sur une opération immobilière de rachat, rénovation puis vente d’une propriété supporte des impôts au regard du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Par conséquent, cette imposition est basée des prélèvements sociaux et est fonction du niveau de chiffre d’affaires réalisé.
L’impôt sur le bénéfice dans le cas d’une société commerciale
L’impôt sur les sociétés (IS) est imposé aux entreprises. Par conséquent, le bénéfice sera imposé aux taux suivants de l’IS :
- 28 % sur le résultat fiscal global (taux normal) à plus de 38 120 € ;
- 15 % sur le résultat fiscal global (taux réduit) en dessous de 38 120 €.
L’impôt sur le bénéfice dans le cas d’une personne physique sans statut d’entreprise
Le bénéfice tiré de la vente de la maison principale d’un particulier est exonéré d’impôt. Cependant, après abattement pour durée de détention, le bénéfice d’un bien revendu après achat pour rénovation est taxé à un taux de 19 % comme l’impôt sur le revenu.
Les dépenses liées aux travaux, les frais d’expédition et de distribution et les honoraires du notaire peuvent tous être incorporés au prix d’achat afin de minimiser le montant du bénéfice.
Comme l’entreprise devra également payer 17,2 % de cotisations sociales, l’impôt global sur le bénéfice sera de 36,2 %.
Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % est appliquée si le bénéfice est supérieur à 50 000 €.
