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Peut-on changer de garantie sur un prêt immobilier ?

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Lors de la souscription d’un emprunt immobilier, les banques exigent toujours la souscription d’une garantie. Il peut s’agir d’un cautionnement, d’un privilège de prêteurs de deniers, d’une hypothèque conventionnelle ou encore d’un nantissement. Pour diverses raisons, l’emprunteur peut souhaiter la modification de sa garantie en cours de crédit. C’est possible, une fois le prêt mis en place, avec l’accord de la banque.

Le principe : la possibilité de changer la garantie d’un prêt immobilier

Tout prêt immobilier est conditionné à la mise en place d’une garantie. Elle permet à l’établissement bancaire de se prémunir en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La banque peut alors engager la garantie pour obtenir le remboursement des sommes dues. Cela peut passer par la saisie et la vente du bien immobilier dans le cas de l’hypothèque, ou encore la mise en cause de la société de cautionnement.

La situation de l’emprunteur peut évoluer après la signature du prêt immobilier. Sa capacité financière peut augmenter par exemple. Ou bien il avait souscrit un prêt immobilier avec une garantie hypothécaire, offrant l’offre au meilleur taux. Mais il aurait préféré une caution. Un autre emprunteur a pu bénéficier d’un avantage offert par son employeur ou sa mutuelle. Il peut donc avoir besoin ou envie de changer de garantie.

Dans ces différentes situations, un changement de garantie est envisageable. Mais il faut avant tout obtenir l’accord du prêteur (le plus souvent l’établissement bancaire).

Changer la garantie d’un prêt immobilier : les modalités

La première chose à faire est de prendre contact avec son établissement bancaire. L’emprunteur expose les motifs pour lesquels il souhaite changer la garantie de son prêt immobilier. La modification de la garantie n’est pas un droit, contrairement au changement d’assurance emprunteur. La banque étudie chaque demande au cas par cas, et peut opposer un refus

Face au refus de son établissement bancaire, l’emprunteur peut décider de poursuivre le crédit avec la garantie actuelle. S’il maintient sa décision de changer de garantie, il doit envisager le rachat de son crédit immobilier. Une banque concurrente reprend alors le prêt, et met en place un nouveau dossier. Elle solde le crédit auprès de la banque initiale, et instaure une nouvelle garantie. Cela peut également être l’occasion de revoir toutes les conditions du prêt immobilier initial : taux d’intérêt, durée d’emprunt, taux et garanties de l’assurance emprunteur, etc…

En pratique : changer de garantie sur un prêt immobilier

L’emprunt immobilier peut être garanti par un cautionnement, un privilège de prêteurs de deniers, une hypothèque conventionnelle ou encore un nantissement. Dans les situations les plus couramment rencontrées, l’emprunteur souhaite remplacer sa caution par une hypothèque, ou inversement.

Remplacer sa caution par une hypothèque

Certains emprunteurs choisissent la caution proposée par leur mutuelle pour garantir leur prêt immobilier. Mais en cas de changement de mutuelle, se pose la question du sort de cette garantie. La résiliation de la mutuelle entraine le plus souvent la résiliation de la caution sur le prêt immobilier. L’emprunteur n’a alors pas d’autre choix que de demander une hypothèque conventionnelle en remplacement. Il faut alors en passer par un acte notarié. L’emprunteur devra prendre à sa charge les frais de rédaction d’un nouvel authentique.

La banque peut refuser ce changement de garantie. Il faut alors demander le rachat du crédit immobilier par un autre établissement bancaire. Au moment du transfert, il est alors possible de choisir sa nouvelle garantie, caution ou hypothèque.

Remplacer son hypothèque par une caution

Si le crédit immobilier est garanti par une hypothèque, l’emprunteur devra demander sa mainlevée avant de pouvoir mettre en place une caution. Cela suppose de passer par un notaire pour lever l’hypothèque. Cette formalité entraine le paiement des frais d’acte et des honoraires du notaire.

Comme pour l’hypothèse inverse, la banque doit donner son accord. A défaut, il faut là-aussi envisager un rachat de crédit. Dans ce cas, il est possible d’inclure les différents coûts de l’opération dans le nouvel emprunt. Certains emprunteurs ne procèdent pas à la mainlevée de l’hypothèque, qui reste inscrite au service des impôts. Ils évitent ainsi les frais de mainlevée, étant précisé que l’hypothèque alors cessera d’elle-même à la date initialement prévue.

Dans tous les cas, il est possible de changer la garantie de son prêt immobilier, sous réserve de l’accord de la banque. A défaut, un rachat de crédit peut être envisagé. Dans ce cas, le coût de l’opération peut être neutre pour l’emprunteur, puisque les frais peuvent être intégrés dans le nouvel emprunt.

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