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Le compromis de vente comprend des clauses suspensives. L’achèvement total du contrat ne pourra être effectif que si cette clause est élaborée. Une clause suspensive est par exemple l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur. À quoi servent réellement ces types de clauses ?
Les conditions suspensives en cas d’achat immobilier
Les conditions suspensives sont des dispositions qui peuvent faire annuler un accord immobilier en cas de non-exécution. Assurant les arrières des vendeurs ou des acheteurs en cas d’imprévu (non-acquisition du crédit, prérogative, contraintes, etc…), elles représentent une issue de secours légitime de tout avant-contrat de cession. Découvrons ensemble quelles sont les plus habituelles, et tout ce qu’il faut connaître afin de garantir la bonne exécution de la vente immobilière.
Comment peut-on définir une condition ou clause suspensive ?
Les conditions suspensives sont des conditions accompagnées à l’avant-contrat de cession (qu’il s’agisse d’un engagement ou d’une conciliation de vente). Lorsqu’au minimum l’une d’entre elles n’est pas exécutée, la cession est invalidée et le contrat perd son applicabilité.
Elles s’insurgent alors contre les dispositions résolutoires, qui évoluent sur le schéma contraire : en cas d’exécution d’au moins une clause de résiliation, l’avant-contrat de cession est infirmé.
Une garantie pour les acheteurs, mais également pour les vendeurs
Les clauses suspensives sont élaborées pour pallier à des faits extérieurs, indépendamment du pouvoir des deux parties. Elles permettent de les protéger en situation d’imprévu, les déchargeant de leurs devoirs si un événement venait à entraver la bonne exécution de la vente.
Rejet de financement par les organismes bancaires, émergence d’une servitude exigeante, prérogative… Quelle que soit le type de clause suspensive, elle permet d’éviter les blocages lorsque les dispositions d’acquisition du bien ne sont plus rassemblées. En mettant en avant le droit et en palliant aux rétractations abusives, elles assurent aussi la protection des vendeurs.
Une clause suspensive unique est nécessaire dans tous les cas. Il s’agit de la clause d’acquisition du crédit immobilier par l’acheteur. Les autres ne sont pas obligatoires. Elles doivent être ajoutées aux avant-contrats de cession à titre individuel, en fonction des situations. Il faut savoir qu’il est fréquemment conseillé de se faire guider par un expert du droit immobilier dans le cadre de la rédaction de la promesse de vente ou du compromis.
Comment faire affirmer une clause suspensive ?
En partant du type de condition suspensive, c’est au notaire ou à l’acheteur de la faire affirmer, lorsque sa non-exécution est observée. Ils peuvent dans ce cas de figure se préparer jusqu’à la conclusion de l’acte de cession, sauf échéance accompagnée à la clause.
Pour faire prévaloir la non-exécution d’une condition suspensive et faire infirmer l’avant-contrat, l’acheteur doit le notifier au vendeur par courrier recommandé avec à la clé un accusé de réception. Il doit mettre en place tous les papiers obligatoires pour démontrer la non-exécution de la clause.
Les différents types de clause suspensive liés à un compromis ou à une promesse de vente
Il existe principalement trois types de clause suspensive. Pour certaines de ces clauses, il va falloir que ce soit accepter par les deux parties (l’acquéreur et le vendeur). Si vous êtes par exemple acquéreur, vous aurez le devoir de rajouter certaines clauses et il faudra qu’elles soient acceptées par le vendeur. L’inverse se produit lorsque vous êtes le fournisseur.
La clause suspensive d’obtention de prêt immobilier
Cette clause apparaîtra dès lors que l’acquéreur fera un prêt immobilier en totalité ou partiellement. Si vous souhaitez acquérir un bien à 100.000 euros et que les frais de notaires s’élèvent à 8.500 euros, vous pouvez demander un prêt immobilier pour la totalité (108.500 euros) de cette somme.
Le droit de préemption urbain (DPU)
En ce qui concerne cette clause, c’est la mairie ou la commune qui préempte votre bien si elle le souhaite. Cela consiste à racheter le bien au propriétaire. La vente entre l’acquéreur et le vendeur ne se fait pas. La vente se fera entre le vendeur et la mairie.
En partant de ces deux premiers cas, si jamais il y a une clause suspensive et que vous n’avez pas le prêt immobilier, le contrat sera rompu. S’il y a préemption de la mairie, le contrat sera aussi annulé. Toutes les sommes qui ont été apportées suite à la signature de l’avant-contrat, vous seront restituées.
Les clauses de dédit
Les clauses de dédit sont les conditions qu’il faudra ajouter au contrat que ce soit un compromis ou une promesse de vente. Le propriétaire ou l’acquéreur peut par exemple rajouter ces clauses. Comme élucider plus haut, il faut que chacune des deux parties soit d’accord pour signer ces clauses ou les acceptent.
Désistement à la clause suspensive d’acquisition de prêt
Dans certaines situations d’exception, l’acheteur peut détenir des fonds propres suffisant pour l’achat du bien. Il peut donc abandonner formellement la clause suspensive d’acquisition de crédit, en insérant une clause relative à l’avant-contrat.
À quoi vous engage le compromis de vente ?
Une fois que le vendeur et l’acquéreur sont tombés d’accord pour conclure une affaire, il s’écoulera en moyenne deux à trois mois avant la vente définitive. Celle-ci se fait le plus souvent en deux étapes :
- la signature d’un avant-contrat ou le compromis ;
- et par la suite la conclusion de l’acte authentique auprès du notaire.
En général, c’est l’agent immobilier ou le notaire qui rédige les compromis de vente. Au sein de ces derniers, il existe les clauses suspensives. Elles ont pour but de suspendre la cession à l’exécution d’un événement incertain et futur.
