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Emprunter en SCI nécessite de tenir compte des critères qui influenceront la décision de la banque ou de l’organisme prêteur. Découvrez comment se réalise cette transaction et quels en sont les avantages.
En quoi consiste une SCI ?
Une Société Civile Immobilière réfère à un regroupement de personnes physiques ou morales (deux au minimum) qui souhaitent acheter un bien immobilier en vue de se constituer un patrimoine. Lorsqu’une SCI présente une demande de financement auprès d’une banque, les associés peuvent soit emprunter à leur nom personnel et reverser la somme à la société, ou l’emprunt peut être demandé au nom de la SCI. Comme dans toute société, il faut établir des statuts et déterminer les apports de chacun des associés. La SCI doit comporter un nom, un siège social, un capital, une durée prévue (au maximum 99 ans) ainsi que des modalités pour son fonctionnement.
La loi n’impose pas un minimum pour le capital social et le montant des parts sociales allouées à chaque associé est en fonction de l’apport financier de chacun. Il est également possible, par exemple, de réaliser une SCI avec un capital de quelques milliers d’euros dans le but d’acheter un bien immobilier de plusieurs millions d’euros. Une SCI peut servir à percevoir des revenus locatifs mais elle ne peut pas être assimilée à du commerce.
Quels sont les critères d’emprunt pris en compte par la banque ?
En premier lieu, la nature même de la SCI (familiale ou professionnelle) doit être précisée. La banque ou l’organisme prêteur doit ensuite prendre en compte la capacité d’emprunt de cette SCI et d’autres facteurs tels que le taux d’intérêt, la durée de crédit, le montant de l’apport financier de la SCI, le projet immobilier et les crédits en cours. Chaque associé doit constituer un dossier de crédit qui inclue les documents suivants : une pièce d’identité valide, justificatif de domicile, justification de situation personnelle (mariage, séparation, divorce…), bulletins de salaire et contrat de travail, avis d’imposition, relevés de comptes, justificatifs s’il perçoit des revenus financiers personnels ou des revenus fonciers. Plus un bilan comptable, pour un travailleur indépendant.
Dans le cas d’une SCI familiale, le dossier doit être constitué comme s’il s’agissait d’une personne physique. Les informations suivantes doivent être fournies :
- Situation financière des membres de la famille faisant partie de la SCI;
- Situation matrimoniale et familiale de chacun ;
- Type de contrat de travail respectif ;
- Capacité d’endettement de chaque membre ;
- État de santé de chaque associé.
Dans le cas d’une SCI professionnelle, l’objectif visé est généralement l’acquisition et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Elle doit être détenue par, au minimum, deux associés ; le nombre de membres n’est toutefois pas limité. Dans ce type de démarche, un prêt professionnel peut être sollicité. Comme pour la SCI familiale, une caution solidaire des membres est exigée. La capacité d’emprunt de la SCI s’avère le facteur déterminant pour obtenir du crédit auprès d’un établissement bancaire.
Quelques précisions :
Lorsque chaque associé désire obtenir un financement en son nom propre, c’est à la banque de déterminer sa capacité d’emprunt et de fixer le montant du prêt alloué à chaque associé en fonction de ses revenus personnels. Des garanties de remboursement sur le patrimoine de chaque associé seront demandées. Une fois le prêt obtenu, les associés s’entendent sur la façon de reverser le montant à la SCI (apport numéraire ou apports en compte courant).
Si les associés préfèrent financer la SCI en demandant un prêt au nom de la société, la banque tiendra compte de la capacité d’emprunt et de remboursement de chacun avant d’accorder le prêt. Il est possible également que l’organisme prêteur exige que chaque associé souscrive à une assurance décès-invalidité ; une assurance peut aussi être souscrite pour la SCI et les frais répartis entre ses associés. Le remboursement pourra se faire soit par les apports en compte courant ou à même les loyer perçus (en cas de location). Des garanties de remboursement peuvent également être requises : une hypothèque, qui constitue pour la banque une sûreté concrète sur le bien, ou une caution. En cas de défaillance de l’emprunteur, la somme versée en caution serait utilisée pour le paiement du prêt.
Quels sont les avantages à emprunter via une SCI ?
En plus d’avantages appréciables sur le plan fiscal, cette transaction facilite notablement la transmission (donations, cessations) d’un patrimoine familial ; elle permet d’augmenter la capacité d’emprunt du groupe étant donné que l’apport de chaque associé fait augmenter mécaniquement sa capacité d’achat. Une SCI permet aussi d’éviter les contraintes qui peuvent survenir lors d’une acquisition en indivision – par exemple, dans le cas de couples mariés sous le régime de la séparation de biens, de concubins ou de couples pacsés. Elle protège également le conjoint en cas de décès.
Comme on peut le constater, l’emprunt via une SCI constitue une stratégie d’investissement intéressante mais qui nécessite une analyse du projet. Il faut prendre le temps d’étudier les modalités du prêt, sa durée et tenir compte des préférences des associés. Il faut retenir que, dans cette démarche, ils sont tous responsables et solidaires du crédit de façon illimitée.
