Maximisez vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, en suivant les conseils des professionnels de la finance pour présenter votre dossier sous son meilleur jour.
Emprunter sans apport : les 8 critères majeurs
Pour pouvoir emprunter dans le cadre d’un projet immobilier, il faut répondre à certaines exigences des banques, surtout lorsque l’emprunteur ne dispose pas d’apport personnel pour appuyer son dossier. Obtenir un crédit sans apport est tout à fait possible, à condition de rassurer les banques sur d’autres critères importants, il est même plus facile d’obtenir un meilleur taux avec ces garanties.
Les 8 critères qui rassurent les banques :
- Être un jeune emprunteur (moins de 40 ans): les ménages de moins de 40 ans se dirigent très souvent vers le prêt immobilier sans apport personnel. Beaucoup profitent de leurs premières années professionnelles pour voyager, acheter un véhicule et envisagent ensuite d’acheter dans l’immobilier. L’absence d’apport est plus simple à justifier sur les jeunes emprunteurs que sur les seniors.
- Emprunter à deux sans apport : il est plus simple d’obtenir son financement en ayant deux salaires et deux contrats de travail stables. La banque est rassurée vis-à-vis du projet d’un couple et disposera de deux sources de revenus plutôt qu’une.
- Avoir une situation professionnelle stable: CDI, fonctionnaire, profession libérale, les banques apprécient avant tout des revenus stables et réguliers. L’ancienneté est aussi un élément étudié, car un salarié qui change très régulièrement de poste est moins stable financièrement qu’un salarié de longue date.
- Ne pas excéder 35% d’endettement après financement : pour pouvoir obtenir un crédit immobilier sans apport, un emprunteur doit disposer d’un endettement suffisant pour rembourser la dette sans risque financier. Son endettement ne doit pas excéder 35% de ses revenus.
- Disposer d’un reste à vivre suffisant : le RAV correspond à la somme qui reste chaque mois sur le compte après déduction de toutes les charges récurrentes, c’est le montant qui permet de « vivre » en se faisant des achats plaisirs, restaurants et autres loisirs. Le reste à vivre doit respecter le minimum exigé par les banques, chaque établissement a son propre RAV.
- Avoir une épargne qui sera conservée : certains ménages disposent d’une épargne personnel pour des projets bien définis ou pour les coups durs de la vie, la plupart ne souhaite pas l’utiliser pour le prêt immobilier. Cette information est très rassurante pour les banques, car elle démontre la capacité à placer de l’argent de côté, et à pouvoir l’utiliser pour des projets bien définis.
- Acheter en primo accession ou en investissement locatif: un premier achat immobilier peut se faire très jeune et par conséquent, l’emprunteur ne dispose pas toujours d’un apport. Les banques sont compréhensives au regard de la situation de chacun, il en est de même pour le premier investissement locatif qui nécessite une mise de départ sans apport.
- Bien choisir son bien immobilier : achat dans l’ancien, construction, rénovation… le projet immobilier intéresse la banque car en cas de défaillance, certains biens immobiliers vont pouvoir être valorisés et donc, c’est une garantie de pouvoir récupérer les sommes dues en cas de revente du bien immobilier.
Réduire le coût de son prêt immobilier sans apport
Les banques proposent des conditions de financement différentes suivant le profil de l’emprunteur, et pour pouvoir emprunter sans apport, il faut remplir de nombreuses exigences. Mais il existe une astuce efficace pour diminuer l’impact du prêt immobilier sur les finances du ménage, c’est d’avoir recours aux prêts aidés, ou également appelés prêts complémentaires. Certains foyers aux revenus modestes ou encore les ménages faisant leur premier achat immobilier peuvent profiter de différents dispositifs pour les aider à devenir propriétaire.
Le prêt à taux zéro (PTZ+)
Le prêt à taux zéro est un dispositif historique dans le prêt immobilier, renouvelé chaque année, il permet à de nombreux ménages de pouvoir emprunter à 0% une partie du prix du bien immobilier. Ce financement dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat est directement distribué par les banques, ces dernières doivent systématiquement vérifier si chaque emprunteur peut en bénéficier, cela est déterminé en fonction de l’avis d’imposition et des différentes zones présentes sur le territoire. La seule condition : l’achat immobilier doit être une primo accession.
L’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ)
Pour les ménages qui s’orientent vers un achat immobilier à rénover, il faudra forcément prévoir un budget pour les travaux de rénovation. L’éco-prêt à taux zéro offre jusque 50 000 € sans intérêts pour financer les travaux de rénovation énergétique, à condition de faire appel à une entreprise RGE.
Le prêt à l’accession sociale (PAS)
Les acquéreurs ayant des revenus modestes pourront profiter du PAS, un prêt dont les conditions de financement sont plus souples, avec des taux attractifs et des conditions de remboursement adaptées aux revenus modestes.
Le prêt épargne logement (PEL)
Pour les foyers ayant un CEL (compte épargne logement) ou un PEL (plan épargne logement), il est possible de profiter du prêt épargne logement, un financement destiné à un premier achat dont notamment la construction de maison et offrant des conditions avantageuses.
Faut-il solliciter un courtier pour un crédit immobilier sans apport ?
Le courtier est un intermédiaire de banque qui se positionne entre les banques et les emprunteurs. L’avantage d’un courtier est de connaître en temps réel les conditions de financement des banques, il peut donc anticiper une remontée ou une baisse des taux, il sait aussi vers quel établissement orienter ses clients en fonction de leur profil. Pour un emprunt sans apport, le courtier disposera très probablement de bonnes pistes pour envoyer le dossier de son client.
Pour un emprunteur sans apport, faire appel au courtier permet de gagner du temps dans les démarches. Ce dernier va se charger de construire le dossier et de le présenter en banque, en argumentant sur les points positifs du dossier. Avec sa connaissance du marché, le courtier aura également des solutions tierces, avec d’autres banques, une expertise qui se rémunère puisque le courtier percevra une rémunération sur le montant du dossier financé. Simplement, en négociant des conditions attractives, il permet à l’emprunteur de profiter d’un meilleur taux et d’obtenir son financement sans apport.
Le courtier est aussi bien placé pour intervenir sur des dossiers plus complexes, comme l’investissement locatif par exemple. Les banques sont habituées à travailler avec les courtiers et connaissent leur expertise, un bon courtier aura plus de facilité à obtenir un accord auprès des banques, car il saura convaincre et son historique jouera en sa faveur, c’est une carte non négligeable à utiliser lorsque c’est nécessaire.
Quelle assurance emprunteur pour son crédit immo sans apport ?
Si le taux du crédit immobilier joue un rôle important, notamment avec le TAEG, il ne faut pas oublier le taux de l’assurance emprunteur, qui peut représenter une partie importante du coût du crédit. En effet, chaque prêt immobilier doit être couvert avec une assurance emprunteur, ce n’est absolument pas obligatoire mais chaque banque va exiger cette condition de l’emprunteur. Cette assurance permet de prendre en charge les remboursements en cas d’invalidité, d’incapacité temporaire ou permanente, voire de décès de l’emprunteur.
Le coût de l’assurance reste modéré pour les jeunes emprunteurs sans apport, il est cependant réévalué pour les ménages séniors, car avec l’âge, les soucis de santé peuvent se montrer plus fréquents et donc, c’est un risque supplémentaire pour la banque. Pour minimiser le coût de cette assurance de prêt, il est conseillé d’avoir recours à la délégation d’assurance, une solution permettant de profiter d’un contrat équivalent mais avec un tarif bien plus avantageux.
