Démembrement propriété : qu’est-ce que c’est ?

Vous connaissez probablement l’expression « démembrement de propriété« . Mais votre curiosité s’est sûrement essoufflée devant cette formule quelque peu rébarbative. Pourtant, votre manque d’intérêt risque de vous faire rater une astuce légale pour diminuer vos charges fiscales.

Nous vous proposons un point simple pour comprendre ce qui constitue le démembrement de propriété et vous y retrouver facilement.

Qu’est-ce que signifie le terme démembrement de propriété ?

Il faut savoir que le droit de propriété associe trois parties :

• l’abusus : droit de disposer du bien en le vendant ou le léguant
• l’usus : droit de jouir du bien
• le fructus : droit d’empocher les fruits du bien.

L’abusus se rattache à la nue-propriété tandis que l’usus et le fructus se rapportent à l’usufruitier. Le démembrement immobilier permet de différencier la jouissance du bien (usufruitier) et les murs (nue-propriété). Il autorise la division du bien entre plusieurs individus.

L’usufruitier peut décider de profiter du bien. Il peut aussi le louer et encaisser le montant des loyers pour lui-même. Le démembrement existe dès que les trois privilèges (abusus, usus et fructus) n’appartiennent plus à une seule personne. En cas de donation ou de succession, ce dispositif s’avère un excellent moyen de diminuer les droits de transmission. Les droits de donation régressent, car ils sont calculés sur la nue-propriété et non pas sur la valeur totale.

Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit varient en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. Les descendants récupèrent le bien en pleine propriété aux décès des usufruitiers. Ils seront alors dispensés de droit à payer. Ce processus peut concerner non seulement un achat immobilier, mais aussi un compte titres. Il ne s’appliquera jamais à un plan d’épargne action (PEA), un livret d’épargne ou un plan d’épargne logement (PEL).

Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété demeure une transaction totalement gratuite. L’acte stipulant le démembrement est rédigé par un notaire. Les frais notariés restent à la charge des différentes parties. Les familles profitent volontiers de cet avantage fiscal non négligeable.

Cette transaction trouve toute son utilité, notamment pour les donations de son vivant. Les parents apprécient cet intérêt financier certain en concédant la nue-propriété d’un bien immobilier à leur descendance. Ils en conservent l’usufruit et peuvent continuer à occuper leur habitat. Ils pourront également encaisser le montant des loyers en cas de location.

Une donation de 100 000 euros tous les quinze ans permet d’être exonéré d’impôts. Cette solution facilite la transmission de son patrimoine avec des avantages fiscaux indéniables. Le démembrement peut s’avérer temporaire. Vous décidez d’octroyer à votre enfant un atout financier pendant ses études. La possibilité de lui céder l’usufruit d’un bien immobilier pour une durée déterminée reste faisable. Vous conservez la nue-propriété du bien. Durant le laps de temps choisi (entre trois à dix ans), votre progéniture, détachée du foyer fiscal, perçoit les loyers en guise de pension alimentaire. L’absence de revenu foncier vous avantage de manière provisoire. À la fin de la période prévue, l’usufruit s’interrompt automatiquement. Le bien fait à nouveau partie de votre patrimoine.

Ainsi, un couple aura tout intérêt à acquérir son bien immobilier en démembrement de propriété. En cas de décès, cette démarche permet de rétrocéder le bien à ses héritiers tout en garantissant la protection du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin survivant. Lors de la succession définitive, la descendance retrouve la pleine propriété du bien exempté de droit de succession.

Quelles sont les potentialités d’achat en démembrement du patrimoine ?

Trois possibilités d’achat peuvent bénéficier de ce privilège :

• l’achat en démembrement simple : dans ce premier cas, deux personnes se portent acquéreurs du bien immobilier, l’un pour la nue-propriété et l’autre pour l’usufruit. La situation se révèle fréquente entre parents (usufruit) et enfants (nue-propriété). Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien au décès du dernier usufruitier, exonéré de droit de succession.
• l’achat en démembrement croisé : cette option se retrouve surtout en cas de famille recomposée, de couples non mariés. L’un des partenaires investit dans la nue-propriété de la moitié d’un bien et l’usufruit de l’autre moitié tandis que l’autre acquéreur fait l’inverse. Il investit dans l’usufruit de la moitié détenue en nue-propriété par le premier ainsi que dans la nue-propriété de la moitié détenue en usufruit. En cas de décès de l’un des deux, le survivant devient pleinement propriétaire de sa quote-part. Il conserve son usufruit et la jouissance du bien. Les héritiers du propriétaire décédé gardent la nue-propriété de la moitié des parts.
• L’achat en démembrement croisé par SCI : cette situation concerne généralement les Sociétés Civiles immobilières (SCI) familiales. Si les membres de cette société ne sont que deux, ils deviennent acquéreurs à parts égales de la moitié de la SCI. Chacun des associés possède la nue-propriété d’une partie et l’usufruit de l’autre partie. Au décès de l’un d’eux, l’autre récupère la pleine propriété de la moitié des parts et garde l’usufruit de l’autre moitié