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On rêve tous d’avoir notre propre maison un jour, car on en a tous marre de payer le loyer. Mais en tant que simple salarié, la seule solution, c’est de s’orienter vers l’emprunt. On se pose la question de savoir combien on peut emprunter auprès d’une banque, que ce soit pour investir dans l’immobilier locatif ou tout simplement acheter une résidence principale.
Une erreur qui est commune à beaucoup de personnes, notamment aux investisseurs immobiliers, c’est de regarder d’abord où chercher des bonnes affaires et ensuite de voir que leur capacité de remboursement ne leur permet pas d’emprunter la somme qu’ils souhaitent obtenir.
Les principaux critères qui déterminent la capacité d’emprunt
La première étape à faire si une personne souhaite investir dans l’immobilier ou acheter une propriété, c’est qu’elle a besoin de connaître sa capacité d’emprunt. Il faut savoir que la capacité va se faire principalement sur deux critères : la durée de l’emprunt et le taux d’endettement.
La durée peut varier de 5, 10 ou 30 ans, voire plus si la banque le permet. Il est intéressant d’investir avec le moins d’apport possible, puisque cela va permettre d’utiliser un maximum d’effet de levier et de pouvoir cumuler les crédits. Il est primordial de connaître le taux d’endettement, car c’est l’un des facteurs principaux qui va jouer sur le fait que la banque va octroyer un crédit immobilier ou non.
Cela peut également intéresser le créancier s’il veut évaluer sa capacité d’emprunt pour acheter sa résidence principale. Le taux d’endettement est d’autant plus faible que les revenus augmentent. Avec la règle des 33 %, les charges ne doivent pas excéder un tiers des revenus.
Combien peut-on emprunter avec 1 700 euros de salaire ?
La banque va accepter que le créancier possède 33 % de ses revenus qui sont destinés au remboursement d’un crédit. Alors, cela pourra être un ou plusieurs crédits (crédits immobiliers, crédits à la consommation, crédits automobiles, ou crédits travaux).
La banque va juste regarder combien il gagne, et pour elle, il va être dans la capacité de rembourser 33 % par mois de son revenu. Prenons alors l’exemple d’un salarié qui gagne 1 700 euros de salaire. À partir de cette somme-là, il est possible pour le salarié de calculer lui-même le montant total de l’emprunt que la banque pourra lui octroyer.
On vous explique. Avec la somme de 1 700 euros, il faut multiplier cela par 0,33 et qui donnera une capacité de remboursement de 561 euros. Ensuite, le montant de 561 euros sera multiplié par 12 et multiplié encore par la durée du crédit.
En général, des crédits sont réalisés sur une période de 20 ans. Si d’autres crédits sont déjà en cours, ils seront décomptés du montant qu’on pourrait obtenir de la part de l’établissement bancaire. Maintenant, avec 1 700 euros de salaire, il est possible d’obtenir une estimation de prêt immobilier de 67 320 euros sur 10 ans, 80 784 euros sur 12 ans, 100 980 euros sur 15 ans, 134 640 euros sur 20 ans, et 168 300 euros sur 25 ans.
Ces montants mentionnés sont à titre indicatif, car cela dépendra des taux d’intérêt appliqués par la banque. Il faut savoir que l’acquisition d’un prêt ne dépend pas uniquement des salaires. Précisément, d’autres revenus peuvent être mentionnés, tels que les revenus résultant de biens mobiliers ou immobiliers.
Le banquier va regarder la situation personnelle et professionnelle de son créancier. Et la demande de crédit sera dans ce cas analysée suivant les personnes qui constituent sa famille.
Remboursement de l’emprunt
Quand un créancier octroie un crédit immobilier à sa banque, ce dernier a l’obligation de rembourser. Il existe plusieurs modalités de remboursement d’un crédit immobilier, mais cela dépend de chaque banque.
La première modalité connue est l’annuité constante. Comme son nom l’indique, cette annuité est toujours du même montant. Par contre, sa composition est différente. Au début, le créancier va perdre beaucoup d’intérêt et peu de capital et à la fin, il va payer beaucoup de capital et peu d’intérêt.
Et quand il va rembourser le capital lentement, le montant des intérêts est maximisé, ce qui est bien pour le banquier. La deuxième possibilité de modalité est le remboursement en capital constant. Cela signifie que chacune des mensualités aura le même montant du capital.
Si on emprunte 120 000 euros sur 10 ans, pour chaque mensualité, il faut rembourser 1 000 euros en capital. Et bien entendu, il faut payer l’intérêt du mois sur le capital restant dû. Pour être plus clair, le créancier va payer au début beaucoup d’intérêts parce qu’il y a beaucoup de capital. Et à la fin, il va payer très peu d’intérêts parce qu’il n’y a plus de capital.
Les banquiers ne proposent pas naturellement ce type de financement, mais ils préfèrent l’annuité constante. Le prêteur peut cependant demander à son banquier si sa situation financière est bonne et si sa relation avec lui est de confiance.
Il faut tout simplement voir si des remboursements élevés au début et faibles à la fin sont cohérents avec l’utilisation de l’investissement qui est financé. On y voit qu’au final, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise situation.
Chaque stratégie possède ses avantages et ses inconvénients. Notre conseil, c’est qu’il faut bien définir sa propre stratégie afin de faire les choix financiers les plus adaptés à la situation personnelle.
