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Quand un acheteur a un projet d’achat immobilier, il se pose forcément la question du financement. De quelle enveloppe dispose-t-il ? Quel apport doit-il fournir ? En France, il est d’usage d’injecter un maximum d’apport personnel pour réduire la durée du prêt immobilier. Mais ce n’est pas toujours le meilleur angle d’attaque. Utiliser l’effet de levier de la banque peut être une option tout à fait rentable. Alors, faut-il épargner pour un achat immobilier ?
Définir son épargne en fonction de son projet immobilier
Dans la majorité des cas, quand un potentiel acquéreur décide de faire un achat immobilier en utilisant l’effet de levier de la banque, il est d’usage qu’il injecte au moins 10 % du montant du projet à financer. Seuls les fonctionnaires titulaires ou les investisseurs faisant du locatif peuvent s’en passer. En général, cet apport provient d’une épargne personnelle, constituée au fil du temps, d’un héritage, mais aussi de prêts aidés tels que le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt employeur. Souvent, les futurs acquéreurs injectent jusqu’à 50 % d’apport personnel pour faire baisser le coût du crédit immobilier et jouir de taux d’intérêt plus intéressant. Cette logique peut être pertinente, si l’acheteur potentiel pense habiter son bien pendant les 25 ans à venir et qu’il compte donc payer l’intégralité de son crédit. En revanche, s’il est moins certain de son avenir, il n’est pas toujours judicieux d’injecter un maximum d’apport personnel.
Garder une épargne de sécurité
Attention à toujours garder une épargne de sécurité, correspondant idéalement à 6 mois de salaire. En effet, accéder à la propriété ne signifie pas être à l’abri des mauvaises surprises. Au contraire, quand on acquiert un bien immobilier, il y a souvent des frais imprévus qui nous tombent dessus. Cela est d’autant plus vrai, s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement acheté dans l’ancien et des travaux de rénovation sont à réaliser. Une panne de voiture, une chaudière qui tombe en rade, l’arrivée d’un bébé plus tôt que prévu, il faut être capable de faire face à tous ces événements de la vie, car votre crédit immobilier, lui, n’attendra pas. D’autre part, il est important d’être vigilant quant aux mensualités à rembourser. En effet, celles-ci ne doivent pas être trop élevées, afin de pouvoir continuer à épargner après l’acquisition du bien immobilier et pouvoir se donner la chance de financer d’autres projets tels qu’un agrandissement de la maison, la construction d’une piscine, le financement des études ou du permis de conduire de ses enfants, des vacances, etc. D’une manière générale, être en capacité d’économiser tout en remboursant un crédit rassure les banques, qui sont alors plus enclines à accorder une offre de prêt.
Obtenir un crédit immobilier avec ou sans apport ?
D’un point de vue légal, aucune loi n’oblige à verser un apport personnel pour obtenir l’accord d’un crédit immobilier. Il est donc tout à fait envisageable de recevoir 100 % du financement par la banque. En revanche, pour y arriver, il est impératif de présenter un dossier en béton avec des garanties solides telles que la sécurité de l’emploi, une situation financière stable, aucun autre crédit en cours, etc. Il faut également être en mesure de justifier ce manque d’apport personnel. Si un potentiel acheteur n’a aucun argent de côté parce qu’il dépense sans compter dans des passifs, cela ne sera pas vu d’un bon œil par l’établissement bancaire. À l’inverse, si ce manque d’épargne est justifié par une situation familiale particulière, une période de chômage, les suites d’une maladie ou autres, le banquier sera plus apte à recevoir ces arguments qui sont considérés comme légitimes. Il faut avoir en tête, que l’absence d’un apport personnel d’au moins 10 % du prix de vente du bien engendre un coût final du crédit accordé plus élevé avec un taux moins intéressant.
En bref, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, il est recommandé d’épargner pour pouvoir réaliser son achat. Selon les modalités du projet et les situations personnelles, professionnelles et financières, il est plus ou moins intéressant d’injecter un gros apport. Cela est à définir par l’acquéreur. C’est à lui de choisir d’utiliser l’effet de levier de la banque ou non. Se faire conseiller par un courtier peut aider à prendre la décision la plus adaptée à sa situation. Dans tous les cas, il est fortement recommandé de conserver une épargne de sécurité pour se mettre à l’abri.
