Peut-on faire construire sans être marié ?

Faire construire lorsque l’on est en concubinage, c’est à dire, ni marié, ni pacsé, est possible mais il faut savoir s’entourer de précautions en cas de décès ou séparation et en passer par des régimes juridiques particuliers. Il s’agit, dans le cas présent, de se placer sous le régime de l’indivision ou de créer une SCI (Société Civile Immobilière).

Le régime de l’indivision

Il s’agit de la formule la plus couramment utilisée lors de l’achat d’un bien immobilier à plusieurs ou pour obtenir un prêt immobilier. Cette formule, plus simple à mettre en place qu’une SCI, a l’avantage de n’occasionner que peu de frais, hormis les frais de notaire. Cet acte authentique doit obligatoirement être notarié puis être inscrit au registre du service de la publicité foncière sous peine de nullité.

L’acquisition en indivision d’un bien immobilier, maison, terrain ou bien appartement, doit faire l’objet de mentions précises quant à l’apport de chacun. La participation peut se faire à part égale ou non. C’est cette répartition, la quote-part, qui déterminera la hauteur des frais que chacun devra engager en cas de travaux ou rénovation, de charges ou de frais d’entretien. À noter que, quelles que soient les parts de chaque indivisaire (les personnes ayant opté pour le régime de l’indivision sont appelées ainsi), les décisions doivent se prendre à l’unanimité en cas de cession. Sinon, c’est la règle des deux tiers qui s’applique.

En cas de cession, de la part d’un des indivisaires, celui-ci a l’obligation de proposer ses parts en priorité aux autres indivisaires et que cela soit accepté par l’ensemble des indivisaires. On remarque ici les limites de cette procédure dans le cadre des couples en cas de désaccords profonds entre les deux concubins. Dans le cas du décès d’un des deux concubins, les parts reviennent aux héritiers de la personne décédée, ce qui, là aussi, peut entraîner des tensions et des conflits. Il convient, dans ce cas, de prévoir dans l’acte notarié une clause de cession permettant au concubin survivant de racheter en priorité la quote-part du défunt.

La création d’une SCI

Une autre alternative est de créer une Société Civile Immobilière. Cet outil juridique permet de convertir le bien immobilier en parts sociales. Autrement dit, en proportion de son apport, chaque associé reçoit un certain nombre de parts dans la société. La création d’une SCI entraîne la création de statuts qui définiront le mode de prise de décision et permet de désigner un gérant qui se chargera de la gestion des affaires courantes.

La création d’une SCI pour la construction d’une maison apporte énormément de souplesse et de flexibilité ainsi que des conditions fiscales avantageuses, surtout en ce qui concerne la succession. Il en va ainsi pour la transmission du bien à ses enfants. À travers une SCI, il est possible de leur céder des parts dans le cadre d’une succession en bénéficiant d’abattements fiscaux à hauteur de 100 000 euros par donation et par enfant en ligne directe.

Bien évidemment, avant d’acheter un bien immobilier en SCI, il faudra d’abord la créer et déterminer avec soin les statuts et les procédures comme l’objet social, la gérance et les règles afférentes à la cession, l’arrivée de nouveaux associés, etc. Concernant sa fiscalité, elle peut être soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ou à l’IR (Impôt sur les Revenus). Ce choix dépendra de la situation de chacun des associés selon ses ressources et la tranche d’impôt à laquelle il appartient.

Le pacte tontinien

Appelé également la tontine, cet outil peu connu a surtout l’avantage d’accorder une protection en cas de décès de l’un des deux concubins. Cette clause définie dans l’acte d’achat implique que le survivant sera considéré comme l’unique propriétaire du bien immobilier. Lorsque la valeur du bien, au moment du décès, est inférieur à 76000 euros, le survivant n’aura que les droits de mutation à payer. Par contre, si elle est supérieure à cette somme, le survivant aura une imposition de 60 % sur la part. À noter tout de même que cette clause possède une limite non négligeable : dans le cadre d’une séparation houleuse, s’il y a un désaccord profond concernant la vente du bien, la seule alternative sera d’attendre le décès de l’autre.

Faire construire sans être marié est possible et n’oblige absolument pas à se marier ni à se pacser pour bénéficier d’avantages juridiques ou fiscaux. Des outils tels que la création d’une SCI, le régime de l’indivision et le pacte tontinien permettent de mettre en place une structure juridiquement solide et équitable. Il faut, cependant, choisir avec soin le régime le plus adéquat selon la situation de chacun, ses revenus, s’il y a des enfants issus d’unions précédentes, le degré de confiance au sein du couple, etc. C’est pourquoi prendre son temps, bien étudier le contexte et prendre conseils auprès de professionnels de l’immobilier est une nécessité avant de s’engager dans ce type d’opération.