Megan MARTINS
Réaliser un investissement locatif sans apport personnel pour générer des revenus supplémentaires ou tout simplement pour se constituer un patrimoine est possible. 60 % de crédits immobiliers sont accordés sans apport. Toutefois, cela demande un engagement financier auprès de la banque et, bien sûr, de faire un dossier en béton. Ce dernier doit mentionner les charges, la rentabilité locative ainsi que les dispositifs de défiscalisation auxquels l’emprunteur peut bénéficier.
Réaliser un investissement locatif sans apport personnel : est-ce possible ?
Lorsque l’on souhaite concrétiser un projet d’investissement locatif, le banquier demande tout d’abord si l’emprunteur dispose d’un apport personnel. Cet apport vise surtout à financer les frais de garantie et de notaire. Dans le cas où celui-ci ne serait pas en possession de cette contribution financière, il peut tenter de négocier auprès de son banquier, afin d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Demander un financement pour son investissement locatif sans apport personnel est donc tout à fait possible. Pour cela, l’emprunteur doit réaliser un dossier solide qui prouve son sérieux et sa détermination. Néanmoins, tous les organismes bancaires n’octroient pas un tel crédit immobilier.
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier locatif sans apport personnel ?
Investir dans l’immobilier locatif sans apport personnel donne la possibilité de se constituer un patrimoine, et ce, sans toucher à son épargne. C’est l’argent de l’organisme bancaire qui est investi et qui permet de percevoir des revenus grâce aux divers loyers. Pendant une période de taux bas, cette opération offre une grande rentabilité. Pour que ce projet soit viable, il faut que les bénéfices soient supérieurs aux coûts des frais d’endettement.
Pourquoi les banques demandent elles un apport personnel ?
Lors d’un financement de projet d’acquisition la banque demande au moins 10 % du prix. Cette somme permet notamment de payer les frais annexes, comme cité plus haut. Si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, alors le banquier peut toujours se verser ce montant par le biais de la revente du bien. Cependant, les frais de notaire et les frais de garantie ne se récupèrent pas de la même façon. Cela représente donc un risque financier pour les banques qui préfèrent se protéger. C’est pour cette raison que la plupart du temps, elles exigent un apport personnel pour financer un investissement locatif. Au minimum, l’emprunt est à 110 % pour l’obtention d’un prêt immobilier sans apport. Dans le cas où des travaux seraient envisagés, un apport supérieur de 120 ou 130 % peut être demandé. Pour rembourser l’emprunt, les mensualités perçues grâce à la mise en location des biens sont directement affectées à la banque.
Quel bien acheter avec un crédit immobilier sans apport ?
La taille du bien et son emplacement sont des éléments importants. Cela signifie qu’il ne faut pas les négliger pour obtenir un crédit immobilier dans le cadre d’un investissement locatif sans apport personnel. Choisir un bien d’une petite surface ainsi que des résidences de services, comme les EHPAD ou les résidences étudiantes sont plutôt conseillés. Le lieu a également son importance. Les grandes villes, telles que Paris, Lyon, Toulouse, Nantes, Nice sont à privilégier.
À qui s’adresse l’investissement locatif sans apport ?
Pour demander un crédit immobilier sans apport personnel lors d’un investissement locatif, être propriétaire de sa résidence principale n’est pas obligatoire. Toutefois, dans ce cas, l’organisme bancaire peut se montrer réticent quant à l’autorisation du prêt. En effet, cette dernière ne souhaite pas que l’investissement de l’emprunteur bloque l’acquisition de la résidence principale. Celui-ci étant au maximum de sa capacité d’endettement, la banque ne veut prendre aucun risque. Les banquiers accordent plus facilement des prêts immobiliers sans apport lorsque l’emprunteur est un professionnel ou un investisseur immobilier avec de l’expérience.
Investissement sans apport en SCI
Une SCI ou société civile immobilière est une structure juridique composée de deux personnes minimum. Ces dernières ont le statut d’associé et gèrent ainsi plusieurs biens immobiliers. Ce type de société facilite la gestion d’un patrimoine en location. L’établissement bancaire peut se servir directement sur le patrimoine personnel de la SCI pour le remboursement de la dette. Le prêt immobilier sans apport personnel pour un investissement locatif est donc plus facilement accordé si l’emprunteur dispose d’une SCI.
La défiscalisation pour son investissement locatif sans apport personnel
La fiscalité d’un investissement locatif est souvent élevée, mais heureusement, des dispositifs d’aide existent. Ces derniers proposent des réductions fiscales intéressantes qui donnent la possibilité d’alléger le montant. Ils permettent d’augmenter le revenu net encaissé mensuellement.
Dispositif Censi Bouvard
Le dispositif Censi Bouvard offre une réduction d’impôt de 33 000 € minimum pour un bien neuf situé dans une résidence de services. Cependant, celui-ci doit être loué pendant au moins 9 ans. La TVA peut se récupérer avec ce dispositif.
Loi Pinel
La loi ou le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21 % maximum, soit 63 000 € sur un bien de 300 000 € en location pendant 1 an. Cette réduction dépend de la durée de mise en location et concerne principalement les biens neufs. Pour bénéficier de ce dispositif d’aide, le bien immobilier doit être situé sur une zone où la demande est plus forte que l’offre (tension foncière). Le loyer de ce dernier ne doit pas dépasser une certaine somme et les ressources des occupants ne doivent pas être supérieures à un plafond légal. Ce plafond dépend du nombre de locataires ainsi que de l’emplacement du bien.
Déficit foncier
Grâce à la création d’un déficit foncier, investir dans un projet immobilier locatif sans apport personnel est possible. L’achat d’un bien destiné à la location donne la possibilité de réduire les intérêts d’emprunt. Cela permet également à l’emprunteur de diminuer le montant de certaines charges de ses revenus globaux ou fonciers. Pour cela, ce dernier doit opter pour le régime réel d’imposition en amont et l’habitation doit être louée non-meublée. Quant aux intérêts des emprunts concernant les travaux d’investissement et l’acquisition du bien, ils peuvent se déduire des revenus fonciers. Ainsi, l’emprunteur ne paie plus d’impôt sur les loyers qu’il perçoit, mais il peut aussi bénéficier du déficit foncier pendant au moins 10 ans.
Statuts LMNP et LMP
Les statuts LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (louer meublé professionnel) présentent des avantages fiscaux. Le statut LMPM offre deux options : obtenir un abattement forfaitaire de 50 % grâce au régime micro-BIC ou déduire ses charges de ses revenus fonciers. En ce qui concerne le statut LMP, celui-ci donne la possibilité de déduire ses charges et d’effectuer des amortissements.
Faire un dossier solide pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel
Afin d’obtenir un financement de prêt immobilier sans apport pour son investissement locatif, faire un bon dossier est essentiel. Celui-ci doit contenir l’emplacement du bien, les charges liées à l’investissement, le rendement locatif ainsi que l’autofinancement et l’effort d’épargne.
Emplacement du bien
L’emplacement du bien, comme la ville et le quartier, sont l’un des points les plus importants pour obtenir un crédit immobilier sans apport. Pour que le bien soit rentable, ce dernier doit se situer dans une zone géographique réputée et attractive au niveau de l’emploi. De même, choisir un lieu touristique est plus recommandé et offre plus de rentabilité. La liquidité du marché immobilier est également un facteur important, car il détermine la capacité de revente rapide du bien, en cas de problème de remboursement. Pour les périodes où le logement n’est pas loué (vacance locative), l’emprunteur doit assumer le remboursement mensuel du prêt avec ses ressources de revenus personnelles. Toutefois, si le taux d’endettement de celui-ci est trop élevé et ne lui permet pas de rembourser le crédit chaque mois lors de la vacance locative, alors la banque n’accorde pas ce prêt.
Charges de l’investissement
Certaines charges doivent apparaître sur un dossier de demande de crédit sans apport personnel. On peut notamment citer les frais de gestion, les assurances, la taxe foncière, les frais d’agence ainsi que les mensualités concernant la résidence principale et l’investissement locatif.
Rendement locatif
Pour faire un dossier en béton, il est important de calculer le montant auquel le bien peut être loué. Des simulateurs en ligne, gratuits, ville par ville, donnent la possibilité d’effectuer ce calcul. Cela permet notamment de calculer le rendement locatif du logement. Ce dernier se définit par le ratio entre les recettes locatives escomptées et le coût de revient et d’acquisition. Un rendement locatif élevé rassure fortement la banque, car ces recettes servent à rembourser le prêt immobilier.
Effort d’épargne et autofinancement
Un investissement locatif en autofinancement survient lorsque les loyers sont suffisants pour rembourser la totalité des mensualités et des charges. Si autofinancer son projet d’investissement locatif sans apport n’est pas possible, alors l’emprunteur doit faire un effort d’épargne mensuel. Cela permet de combler l’écart entre les loyers et les mensualités. De ce fait, ce dernier doit être en possession d’une capacité d’emprunt suffisante afin que le taux d’endettement ne soit pas supérieur à 35 %. Il faut également prendre en compte 70 % des revenus locatifs théoriques.
Quel est le salaire pour un investissement locatif ?
Une banque accordera plus facilement un crédit immobilier sans apport personnel si la situation financière personnelle et professionnelle est favorable. Ainsi, avoir des revenus élevés et réguliers est un avantage qui renforce et convainc plus facilement la banque d’octroyer un prêt pour son projet immobilier locatif.
