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Les nouvelles conditions pour obtenir un prêt immobilier entrées en vigueur le 1er janvier 2022
Établies en décembre 2020 comme de simples recommandations par le Haut Conseil de Stabilité Financière, ce dernier a finalement rendu une décision le 29 septembre 2021 par laquelle les nouvelles conditions concernant les prêts immobiliers deviendraient des règles contraignantes, et ce à compter du 1er janvier 2022. Perçue comme restreignant l’accès pour les particuliers au crédit immobilier, cette décision a en réalité été prise dans le souci de protéger les ménages d’un risque de surendettement. Les deux mesures phares entrées en vigueur concernent la durée du crédit qui se trouve limitée à 25 ans sauf exception, et le taux d’endettement qui se trouve plafonné à 35%, au lieu de 33% auparavant. Les banques sont tenues de respecter ces nouvelles conditions juridiquement contraignantes sous risques de sanctions. Toutefois, elles auront la possibilité d’accorder des prêts immobiliers sans prendre en considération ces nouvelles conditions pour 20% des dossiers, c’est-à-dire en respectant 80% de prêts immobiliers accordés dans les nouvelles règles. Le but de cette dérogation accordée aux établissements bancaires a principalement vocation à favoriser les ménages désireux d’acheter leur première résidence principale, ainsi que les primo-accédants (pour cette catégorie pour au moins 30% de la dérogation), sans laisser de côté les ménages aux revenus les plus modestes.
Une durée de crédit limitée à 25 ans
La première condition pour emprunter, et pas des moindres, est la durée du prêt immobilier à respecter qui ne peut excéder les 25 ans. Toutefois, une exception à cette règle est prévue dans deux hypothèses, et permet d’allonger cette durée jusqu’à 27 ans. Le premier moyen de bénéficier d’une durée de 27 ans pour un prêt immobilier est d’emprunter pour un bien neuf acheté « sur plan », comprenez l’acquisition du bien avant sa construction. En effet dans une telle situation, accorder un prêt sur 27 ans permet d’inclure le temps de construction dans le prêt immobilier, et ce qu’il s’agisse d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) pour une maison individuelle, ou pour un contrat de promotion immobilière. Le second moyen de se voir accorder un prêt sur 27 ans est d’acheter un bien ancien, qui sera construit depuis au moins 5 ans ou ayant fait l’objet d’une première mutation. Un tel délai est accordé si et uniquement si les travaux devant être réalisés représentent plus de 25% du coût total de l’achat du bien immobilier. Dans ces deux situations, il s’agira en réalité d’un prêt conclu sur « 2 + 25 ans ».
Un taux d’endettement désormais plafonné à 35%
Le second grand changement qui va fortement impacter la capacité d’emprunt concerne le taux d’endettement, taux qui était auparavant limité à 33% et qui est désormais limité à 35%. Ainsi, le remboursement mensuel alloué par un ménage à ses crédits ne doit pas dépasser le tiers de ses revenus, et ce dans l’objectif de limiter le risque que les ménages ne se retrouvent financièrement en difficulté, et à terme dans l’incapacité de rembourser leurs différents prêts. À noter que ces 35% doivent désormais inclure le coût de l’assurance de prêt.
Pour bénéficier au mieux de cette nouvelle condition d’emprunt immobilier, il est nécessaire de faire attention aux revenus annuels qui seront pris en compte par la banque. La HCSF a effectivement tenu à souligner que les banques étaient tenues de prendre en compte les revenus nets avant impôt, et non pas après impôt. Attention donc sur ce point de bien vérifier que ce sera le revenu net annuel avant impôt qui sera pris en compte dans le calcul d’un prêt immobilier.
Les autres critères pris en compte pour un prêt immobilier
En dehors de ces nouvelles conditions d’obtention d’un prêt immobilier, certains critères peuvent augmenter les chances de bénéficier du meilleur prêt. Le premier critère aidant à la conclusion d’un prêt immobilier est d’avoir un apport qui rassurera les banques, afin de notamment payer les frais de transaction sans utiliser l’argent de l’emprunt pour ce type de frais. Aussi, il faut faire attention à ce que les comptes ne soient pas à découverts, autrement dit veiller à avoir une bonne gestion du budget. Les banques seront également attentives à l’âge de l’emprunteur, puisque plus l’emprunteur est jeune, plus il aura de chance de se voir accorder un prêt immobilier (bien que ce ne soit évidemment et heureusement pas le seul critère). Enfin, une situation professionnelle stable apparait comme un critère évident, tout en sachant que la situation idéale sera d’avoir un CDI ou d’être fonctionnaire, ce qui rassurera les banques qui savent que le risque de non-remboursement sera fortement diminué.
