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Les établissements bancaires accordent volontiers un crédit pour investissement locatif aux investisseurs désireux de s’y lancer, sous certaines conditions. En effet, le taux d’endettement ne doit en aucun cas dépasser 35 %, en prenant en compte de l’assurance emprunteur. Raison pour laquelle des calculs s’imposent avant de procéder à cette opération financière assez difficile. Détails.
L’investissement locatif du point de vue des banques
Le prêt dédié à l’investissement locatif est un crédit immobilier classique, mais avec la particularité de vous permettre de cumuler 2 crédits. Ce qui signifie que vous devrez donc être en mesure de rembourser le crédit emprunté pour la résidence principale et celui sur ce nouveau bien en même temps. De ce fait, le conseiller clientèle va se concentrer sur la capacité de remboursement en examinant votre dossier. Et c’est là toute la différence du prêt pour investissement locatif. Depuis le début de cette année, le HCSF ou Haut Conseil de Stabilité financière oblige tous les organismes financiers à cesser la pratique de compensation des revenus, également appelée méthode différentielle. En revanche, ils peuvent faire exception à condition de ne pas dépasser 4 % des dossiers de prêt investissement locatif traités.
Le problème c’est que cette disposition n’est pas évidente pour un taux d’endettement important. À garder à l’esprit que les banques ne vous prêteront jamais si votre taux d’endettement risque de dépasser les 35 % de vos revenus dans le futur en prenant en compte des impôts, des cotisations de l’assurance emprunteur, etc.
Pour voir si votre situation dépasse ce pourcentage ou non, vous pouvez vous référer à votre compensation des revenus, notamment la méthode de calcul différentiel ou bien à votre non-compensation des revenus.
Quelles conditions pour obtenir ce prêt ?
Une banque vous octroie un prêt pour investir dans l’immobilier locatif après avoir étudié minutieusement votre situation. En quelque sorte, c’est sa condition. En général, elle prend en compte seulement 70 % du loyer estimé, qu’elle considère comme « le revenu locatif net ». Pour elle, c’est une marge de sécurité compte tenu des charges de copropriété, des frais d’exploitation et de la taxe foncière. Et aussi, elle connaît très bien les prix des loyers selon le type de logement auquel vous souhaitez placer le capital. Ainsi, elle est à l’affût de la tendance du loyer actuel. Raison pour laquelle il y a des banques qui privilégient plutôt les demandeurs de prêt qui souhaitent acheter de l’ancien ou inversement selon le comportement du marché immobilier d’une ville à une autre.
Votre futur taux d’endettement fait aussi partie des conditions d’obtention du prêt imposées par les banques. Pour faire le calcul selon la méthode de la compensation des revenus ou méthode différentielle, elle utilisera la formule suivante : Montant des mensualités actuelles + (somme des futures mensualités – revenus locatifs nets)/les revenus. Avec cette méthode, vous avez toutes les chances d’obtenir le prêt. Cependant, les banques peuvent aussi pratiquer la méthode de non-compensation des revenus et utiliser la formule : mensualités actuelles + montant des mensualités du financement locatif) et tout divisé par la somme des revenus locatifs nets et des revenus imposables.
La bonne nouvelle c’est que des parades existent. Plus concrètement, certaines banques considèrent uniquement le loyer net de charge. Dans ce sens, les candidats investisseurs pourront changer de banque comme ils le souhaitent afin de trouver celle qui est plus compréhensive.
Les bonnes questions avant de se jeter à l’eau
Avant de prendre une décision, demandez-vous d’abord si un prêt in fine ne serait pas plus intéressant qu’un prêt amortissable dans votre cas. L’avantage avec la méthode in fine c’est que vous aurez droit à des mensualités faibles que vous pouvez compenser par le loyer. Dans ce sens, vous n’aurez pas à chercher d’autres sommes pour compléter vos mensualités tous les mois. Le seul bémol c’est que le prêt in fine est assez cher en intérêts, ce qui nécessite la possession d’un apport important. Pour les investisseurs qui n’ont pas d’impératif de stratégie patrimoniale, le prêt amortissable s’avère intéressant avec les loyers qui compenseront au moins la moitié de leurs mensualités.
Ensuite, vous pouvez vous attarder sur le dispositif fiscal qui pourra aussi être intéressant pour finaliser votre projet. Investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi un moyen de diminuer vos impôts. Dans ce sens, la loi Pinel s’avère être la solution la plus avantageuse, avec la possibilité de mettre en location des ascendants ou descendants et profiter d’une remise d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 € en 12 ans. Cependant, cette offre est accessible uniquement avec les logements neufs qui, évidemment, peuvent être 40 % plus chers comparés aux logements anciens.
Pour le taux, vous avez le choix entre une variable et un fixe. Notez qu’il n’y a aucune raison de se lancer dans un investissement à taux variable si le coût du crédit est très élevé. Le taux variable n’est pas le bon choix lorsque le profil d’emprunteur n’est pas bon. En ce qui concerne le taux fixe des mensualités sont fixes, il permet de tirer meilleur profit de votre investissement sachant que le loyer peut très bien augmenter. Vous pouvez aussi vous faire accompagner si vous avez du mal à vous y retrouver.
