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Le surendettement est une situation qui peut arriver à n’importe qui. Afin d’aider les particuliers à faire face à ce problème, de nombreux établissements financiers proposent le rachat de crédits comme solution de restructuration de la dette. Toutefois, il existe d’autres alternatives telles que la vente à réméré s’adressant principalement aux propriétaires immobiliers. C’est une vente avec faculté de rachat qui offre des avantages, mais aussi des inconvénients. Zoom sur la restructuration de la dette du propriétaire.
Le rachat de crédits immobilier
En général, le rachat de crédits ou regroupement de dettes est une solution qui permet à une personne surendettée de rassembler tous ses crédits en un seul. Il existe deux types de rachat de crédits : le rachat de crédits consommation et le rachat de crédits immobilier. Pour la dette propriétaire, le rachat de crédit immobilier est la solution adéquate, s’il n’a pas de difficultés financières particulières. Ce rachat de dette consiste à faire reprendre un crédit immobilier en cours à un autre établissement financier que celui auquel on a conclu ledit crédit immobilier.
Ce rachat est avantageux dans la mesure où le coût global du crédit est baissé. En effet, tous les termes du contrat peuvent être négociés, notamment la durée et les mensualités de remboursement de l’emprunt. Toutefois, étant donné qu’il s’agit d’un prêt immobilier classique, l’opération implique certains frais, dont les indemnités de remboursement anticipé. En outre, il faut aussi prévoir les frais de dossier, d’assurance emprunteur et de garantie. Le rachat de crédit n’est pas réservé aux propriétaires à la situation précaire. Pour ceux qui ont plusieurs crédits en cours, le regroupement de crédits permet de retrouver un certain équilibre budgétaire.
La vente à réméré
La vente à réméré est une solution permettant à un propriétaire immobilier ayant une dette propriétaire de vendre temporairement son bien pour faire face à d’importantes difficultés financières. Régie par les articles 1659 et suivants du Code Civil Français, cette vente avec faculté de rachat permet au propriétaire vendeur d’occuper son immeuble s’il s’agit de sa résidence principale. Toutefois, il devra s’acquitter d’indemnités d’occupation mensuelles qu’il alloue à l’acheteur ou à l’investisseur.
Le contrat de vente à réméré est un acte conclu auprès d’un notaire et qui stipule clairement la faculté du propriétaire à racheter son bien avant un certain délai. Passé ce délai, si le vendeur ne procède pas au rachat, il perd tous ses droits et devient un occupant sans droit ni titre et doit quitter les lieux sous peine d’être expulsé. Selon le Code Civil, une vente à réméré ne peut excéder 5 ans, même avec l’intervention du juge.
Le portage immobilier
Le portage immobilier est aussi une vente avec possibilité de rachat, destinée au propriétaire immobilier. Ce concept est récent et bien qu’il soit similaire à la vente à réméré, le portage immobilier tient compte des intérêts du vendeur. En effet, dans la vente à réméré, le vendeur supporte des coûts assez élevés et le financement du rachat était rarement anticipé.
Grâce au portage immobilier, le vendeur est mieux accompagné dans sa démarche et bénéficie de coûts réduits pour le rachat. Toutefois, le portage immobilier demeure une opération coûteuse pour le vendeur, mais compte tenu de sa dette propriétaire et de sa situation financière, c’est une solution d’urgence soit sous la menace d’une saisie immobilière, soit l’impossibilité d’accès au crédit immobilier.
Les avantages de vente à réméré et du portage immobilier
L’un comme l’autre, la vente à réméré et le portage immobilier présentent l’avantage de permettre au propriétaire de faire face à des difficultés financières importantes. Il peut renflouer sa trésorerie en vue de financer diverses opérations urgentes telles que des droits de succession ou un évènement familial. Cela lui permet aussi d’éviter le fichage bancaire et la vente aux enchères de son immeuble. Ce sont des solutions qui allient les besoins de rendement d’un acheteur ou d’un investisseur et le besoin pour le vendeur de conserver son patrimoine.
Le principal inconvénient de la vente à réméré et du portage immobilier est le risque de ne pas pouvoir rassembler les fonds nécessaires pour le rachat du bien. Le propriétaire vendeur perdrait alors tous ses droits et peut se retrouver sans logement. En outre, l’indemnité d’occupation est généralement plus élevée que le loyer. L’incapacité à payer cette indemnité présage déjà l’impossibilité pour le vendeur de racheter l’immeuble. C’est la raison pour laquelle une étude de faisabilité est primordiale avant toute opération de vente d’immeuble avec faculté de rachat.
Il existe plusieurs solutions permettant au propriétaire immobilier de restructurer sa dette pour faire face à ses problèmes de trésorerie. Le choix de la solution dépend de la gravité de la situation et des besoins du propriétaire en termes de financement. Dans tous les cas, il est important de comparer les offres des banques et des professionnels en la matière pour avoir une idée précise sur le montant des frais à payer, les écarts de prix et le coût de l’indemnité d’occupation.
