Depuis la loi de 1978 (loi Spinetti), chaque maitre d’œuvre ou particulier qui doit réaliser des travaux de construction ou de rénovation est tenu de souscrire une assurance dommage ouvrage. Dans certains cas, il est plus judicieux de prendre ce que l’on appelle une police dommage ouvrage partielle clos couvert. De quoi parle-t-on, est-ce plus intéressant qu’une DO classique et comment trouver le meilleur cabinet d’assurance pour avoir le maximum de garanties, sans que cela coûte trop cher : c’est le sujet de ce guide.
C’est quoi le hors d’eau, hors d’air en matière d’assurance ?
L’assurance dommage ouvrage partielle clos couvert garantit pendant une période de 10 ans, le gros œuvre qui a été réalisé par des entreprises ou des artisans du BTP ; étant eux-mêmes couverts par leur assurance décennale.
Si l’on peut la trouver sous l’appellation d’assurance clos couvert, elle est aussi connue sous le nom d’assurance hors d’eau, hors d’air, raison pour laquelle nous avons mis les deux expressions. L’ensemble des deux permet sans doute plus facilement de comprendre de quoi il s’agit.
Cela signifie que la construction est à l’abri de l’air, mais aussi de l’eau, grâce aux travaux réalisés. Cela montre également ce qui est pris en charge en cas de problème : les travaux de maçonnerie, la couverture et la charpente, mais aussi les menuiseries dans leur ensemble (portes et fenêtres) : la dommage ouvrage partielle hors d’eau et hors d’air intervient quand la solidité et la pérennité de l’ouvrage est mise en péril.
Pourquoi souscrire une assurance dommage-ouvrage partielle clos ouvert ?
Afin de réaliser notamment des économies de main d’œuvre, de plus en plus de français, souhaitant devenir propriétaires, envisagent d’acheter un terrain, puis de réaliser leur maison eux-mêmes ; ce que l’on appelle l’auto construction.
Dans le cas d’une auto construction totale, le particulier se charge à la fois du gros œuvre et du second œuvre. Il est compliqué dans ce cadre, de convaincre un assureur de souscrire une dommage ouvrage car les risques sont plus grands que des problèmes liés à la décennale apparaissent; du fait de l’absence de connaissance et de formation dans le BTP.
Mais le particulier peut aussi souhaiter confier le gros œuvre à des professionnels et se charger du reste ; ce que l’on appelle l’auto construction partielle. Il s’occupera par exemple de l’électricité, de la plomberie ou encore de la pose du carrelage.
C’est notamment dans cette situation que l’assurance dommage ouvrage partielle clos couvert hors d’eau, hors d’air est judicieuse. D’autant que la maitrise d’œuvre et l’étude de sol ne sont pas obligatoires quand le devis total pour les travaux n’excède pas 200 000 euros.
Certains maitres d’ouvrage ne sont pas non plus habilités pour une maitrise d’œuvre en mission complète. C’est un autre cas pour laquelle cette dommage ouvrage permet de rassurer les banquiers ou encore les notaires.
En effet, le fait de vouloir acheter un terrain et de faire construire, de posséder déjà une maison et de vouloir y faire des travaux de rénovation importants ou même de construire une extension ou une piscine, suppose souvent de demander un crédit immobilier pour profiter du taux plus intéressant que le crédit à la consommation et d’y inclure le montant des travaux.
Les banquiers, tout comme les assureurs n’aiment pas la notion de risque et peuvent se montrer récalcitrants à l’idée de prêter de l’argent. Passer par des pros est pour eux rassurant.
Le fait de souscrire une police dommage ouvrage permet aussi de rassurer un notaire si l’on envisage de rénover un bien, pour le mettre en vente avant le terme des dix ans, dans le but de faire une plus-value immobilière.
Certaines études exigent la présentation d’une assurance dommage ouvrage ; sous peine de pratiquer une décote. Ils savent qu’en cas de problème, les futurs acquéreurs pourraient se retourner contre le vendeur si eux-mêmes constataient une malfaçon et ce dernier se trouverait face à une situation compliquée et surtout un gouffre financier parfois.
Il est bon de noter qu’en plus de la dommage ouvrage partielle (comme cela serait le cas pour la DO classique), on peut souscrire des options en fonction d’un projet qui est toujours particulier (garantie des dommages immatériels, celle du parfait achèvement, tous risques chantier etc…).
Est-il facile de souscrire une telle assurance ?
Comme dit, même si le risque n’est pas nul de voir apparaitre des malfaçons ou encore des vices cachés pendant une période de dix ans après la réception des travaux en sous-traitant à des pros ; il est considérablement minoré par rapport aux erreurs potentielles que pourrait faire un novice ou ayant des connaissances empiriques ; mais non reconnues par une formation professionnelle dans le domaine du bâtiment.
Le fait de confier le gros œuvre à des professionnels est une bonne astuce en premier lieu pour soi, pour avoir la certitude d’avoir un travail fait dans les règles de l’art. Leur expérience permet en outre de prétendre réceptionner l’ouvrage plus tôt qu’en auto construction, le plus souvent.
C’est aussi un point fort si l’on envisage de souscrire une dommage ouvrage car l’auto construction est vue d’un mauvais œil par les assureurs.
En effet, il faut comprendre le fonctionnement de cette assurance : Après la fin des travaux, quand le particulier est passé par des tiers qualifiés, s’il constate donc une malfaçon ou un problème relevant de la décennale (certains problèmes en relèvent, d’autres pas ; ce dont il faut s’assurer), s’il a souscrit une dommage ouvrage, il peut contacter son assureur. Sans rechercher à qui incombe la faute (judiciarisation), l’assureur rembourse les dommages ou demande au constructeur de procéder aux diverses réparations à ses frais.
Quand il prend le parti de rembourser, il se retourne alors contre l’assureur du professionnel pour se faire rembourser à son tour.
Dans le cas d’une auto construction totale, il n’y a personne vers qui se tourner pour obtenir réparation et surtout remboursement.
Au regard du montant de la cotisation demandé pour la dommage ouvrage, les frais que supposent parfois de tels travaux de rénovation sont trop importants. Les assureurs ne souhaitent pas assumer ce risque. C’est pourquoi de nombreux cabinets ne proposent pas dans leur panel de prestations l’assurance dommage ouvrage.
Quand il s’agit d’une auto construction partielle, avec l’intervention de professionnels sur le gros œuvre, ils savent qu’ils seront couverts par la décennale du constructeur. Pourtant, malgré cela, peu de cabinets font le choix de la DO y compris partielle.
Cette assurance est à souscrire avant le début des travaux (3 mois avant) mais il est également possible (à vérifier selon le cabinet) de le faire en cours de travaux.
Par contre, le faire après réception des travaux ou pire après l’emménagement risque de compliquer les démarches et surtout que le montant de la cotisation soit encore plus élevé.
Quel est le prix d’une assurance dommage ouvrage clos couvert ?
Plusieurs points sont pris en compte pour déterminer le montant de cette assurance dommage ouvrage.
Pourtant, même si les éléments restent sensiblement identiques, d’un cabinet à un autre, chacun est libre de fixer le montant de la dommage ouvrage au prorata du risque encouru.
Comme le montant total des travaux est inférieur dans le cas de l’auto construction partielle, les cabinets en tiennent compte.
Cependant, en se basant sur une fourchette de prix et en faisant la distinction entre la construction pure d’une maison neuve et les travaux de rénovation, on peut dire que pour la rénovation, si les travaux coûtent jusqu’à 50 000 euros, le propriétaire devra s’acquitter en moyenne de la somme de 3 000 euros.
Pour une construction, le prix est plus important : pour un devis estimé jusqu’à 150 000 euros, c’est la somme de presque 4 000 euros qu’il faut débourser. Encore une fois, cela est une estimation puisque chaque cabinet est libre.
Dans le cas d’un prêt immobilier à solliciter, le montant de cette dommage ouvrage peut être inclus dans le montage financier, une fois que l’on a trouvé le devis idéal.
On peut s’inquiéter d’un prix si élevé, mais il faut garder en mémoire que l’ouvrage est garanti après achèvement des travaux pendant une période de dix ans ; ce qui est relativement long. Cela permet de gagner en tranquillité.
Comment trouver un assureur pour sa garantie dommage ouvrage partielle clos ouvert ?
Une dommage ouvrage peut donc coûter plusieurs milliers d’euros. Une fois l’assureur choisi, celui-ci exigera différents documents pour pouvoir établir le contrat et donc fixer le montant de la prime.
Hormis bien entendu le formulaire de souscription, il faudra joindre le contrat de maitrise d’œuvre si existant, les décennales des professionnels qui interviennent sur le chantier, les documents relatifs à l’étude de sol pour les chantiers dont le devis est estimé à plus de 200 000 euros, le permis de construire, les plans de la construction ou de la rénovation et les devis des artisans. Si l’on souhaite acheter les matériaux dans des magasins de bricolage, le devis sera également à joindre.
Pour ne pas payer trop cher, il est toujours conseillé d’utiliser un comparateur en ligne.
Il sera en mesure, dans un premier temps d’enlever les cabinets d’assurance qui ne proposent pas la dommage ouvrage ; ce qui permettra de ne pas perdre trop de temps en recherche. Gratuit, le comparateur est un excellent outil pour obtenir sans avoir à se déplacer des devis, afin de les mettre en comparaison.
