Devenir propriétaire dès lors que l’on dispose d’une situation professionnelle stable est un réflexe logique. Rapidement dans sa vie, on souhaite en effet disposer d’un patrimoine que l’on pourra transmettre à ses enfants ou à un tiers.

Les conditions d’obtention d’un prêt dépendent de plusieurs facteurs. En premier lieu vient le montant, puis la durée de remboursement de cet emprunt. Ce sont autant de situations qui rendent les estimations hasardeuses.

Selon les derniers chiffres publiés par l’INSEE, le montant moyen d’un bien immobilier en France en 2022 se situe aux alentours de 220 000 euros. Ce sera donc la base prise en compte ici.

Un emprunt immobilier se négocie la plupart du temps avec un interlocuteur bancaire. Il n’est pas nécessaire que ce soit votre opérateur financier habituel qui vous l’accorde. Toutefois la banque prêteuse souhaitera probablement que vous rapatriez vos comptes courants chez eux.

 Le salaire : la base de toute négociation

Plus vos salaires seront élevés, plus vos emplois seront stables, plus vous aurez de chances que l’on vous accorde un crédit immobilier de 220 000 euros. Cette logique est implacable. De plus, cela pourra vous permettre d’emprunter sur une plus courte durée, et donc d’être libéré de vos obligations plus tôt dans votre vie.

En matière de stabilité, ce sont bien sûrs les emplois de fonctionnaires (territoriaux, hospitaliers ou d’État) qui ont la côte. Même si son service venait à fermer, un fonctionnaire se voit proposer d’autres postes et situations qui pérennisent son emploi et lui permettent de ne pas avoir de rupture de salaire au cours de sa vie professionnelle. Pour une banque, c’est une solide assurance. Viennent ensuite les contrats à durée indéterminée, solides mais avec des aléas ; puis les contrats à durée déterminée, puis les contrats précaires (intérim, saisonnier, statuts artistiques ou indépendants). Pour autant, si vous vous trouvez dans une situation qui ne vous permet pas une sérénité à long terme, vous pouvez tout de même emprunter 220 000 euros. Votre interlocuteur bancaire souhaitera cependant vous proposer des durées plus longues ou des assurances plus couteuses qui vous permettent de faire face à tout éventuel imprévu.

Le cumul net de vos salaires est bien sur scruté. Pour emprunter 220 000 euros sur 20 ans, il faut atteindre en général 2 600 euros nets par mois. Ce montant est d’autant plus réduit que la durée du prêt est allongée, mais cela se fait nécessairement au détriment du montant que votre emprunt vous aura couté à la fin de son utilisation.

Heureusement pour les personnes concernées, les revenus locatifs sont en partie considérés comme des sources de salaire. Mais seulement en partie. En effet, 70 % des revenus issus de biens que vous louez peuvent être assimilés à un complément salarial. Ce sont les seuls types de revenus qui puissent se cumuler avec vos salaires. Les autres ne sont pas pris en compte.

Il est actuellement difficile d’emprunter sans injecter un apport personnel dans le projet. En effet, suite à des recommandations du Haut Conseil de la Stabilité Financière, ce type de cas doit être exceptionnel et dument justifié. C’est un troisième point essentiel

 La durée de l’emprunt : l’autre facteur prédominant dans un emprunt bancaire

Après les salaires, le second facteur pouvant fortement impacter un emprunt est sa durée. Plus la durée d’un prêt est longue, plus son remboursement est étalé dans le temps donc plus les mensualités peuvent être réduites.

En effet, toujours sur la base d’un montant emprunté de 220 000 euros, le montant des mensualités évolue ainsi de la façon suivante :

• les mensualités sont d’environ 1 222 euros si le prêt est consenti sur une durée de 15 ans
• les mensualités sont d’environ 920 euros si sa durée est de 20 ans
• les mensualités sont d’environ 730 euros pour une durée de 25 ans

Afin d’optimiser la durée d’un prêt d’un tel montant, et de la mettre en relation avec la situation financière de l’emprunteur, il existe plusieurs outils et indicateurs que l’on peut utiliser. Des simulateurs de crédit en ligne permettent en général rapidement d’avoir une bonne idée de ce qui serait acceptable ou non pour le foyer. Ils ont l’avantage d’être établi par chaque banque et tiennent donc compte de la variabilité des taux d’intérêts pratiqués.

D’autre part, les banques ont pour consigne de ne pas placer leur client dans une situation où celui-ci aurait un taux d’endettement de plus de 35 %, et sur une durée de 25 ans maximum. Plus votre emprunt vous rapproche de ce taux de 35 %, plus celui-ci vous place dans une situation à risque.

Pour calculer votre taux d’endettement, il existe une formule simple :

Le taux d’endettement est égal à 100 fois vos charges divisées par vos revenus.